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房价直逼一线城市!鄂尔多斯楼市回暖 但中介劝你别买

admin 2019-09-29 233人围观 ,发现0个评论

  这里是鄂尔多斯,西北大戈壁滩上的一座四线小城市。

  谁能想到,2019年9月各地楼市成交一片惨淡时,是这座小城市的房价,意外地涨回到了历史最高点。也是这座小城市,在今年全国房地产销售面积减少1.8%的情况下,它的商品房销售面积却增加了8.1%。

  沙漠里的鄂尔多斯,让人们见识过海市蜃楼般的奇迹与疯狂。这里的楼市因煤而兴,房价六年疯狂涨了六倍,一度直逼北上广深等一线城市,被誉为“中国的迪拜”。这里的楼市也因煤而衰,人口流失、楼房闲置,曾被称作“鬼城”。

  而今,这座小城市正在发生的一切,同样牵动了全国买房人的神经:全国楼市降温已经持续近一年,鄂尔多斯楼市的回暖,是不是意味着触底反弹的信号已经来到?诡异地出现回暖,鄂尔多斯的楼市,到底发生了什么?

  忽然增加的人口

  下班时间一到,康巴什区又开始堵车了。这是这座小城过去难得一见的景象,不过现在,人口的快速膨胀,让康巴什的居民有些措手不及。

  康巴什作为鄂尔多斯举全市之力建设的新区,占地面积155平方公里,规划建设面积32平方公里,从2004年到2010年,当地投入超过50亿元建设资金。

  鄂尔多斯的总人口在2018年达到了207万。2001年到2017年,鄂尔多斯的人口总数在内蒙古12个地级市/盟的排名,从第九名上升到第六名。同样在2017年,内蒙古只有两个实现人口正增长,其中鄂尔多斯31%的增长率,远远超过了兴安盟的3%。

  也正因此,在鄂尔多斯做导游的马莉觉得,鄂尔多斯已经不是一个“小城市”了。别说是鄂尔多斯的人,马莉相信,甚至整个内蒙古的人,都不同意康巴什是个小城区的说法,“我从小在这里长大,这座新城最初设计的居住人口就是一百万。”说完她立马又发来一张图——全国664个城市,2018年城区人口超百万的,只有88个。

  在2010年美国《时代周刊》发表的文章《鬼城》里,鄂尔多斯“15分钟内不见一个行人,驶过的汽车不到10辆”。可如今,曾经人烟最稀少的康巴什新区,马路上不仅堵车,也站了不少等着过红绿灯的行人。

  人确实多了。按此前的计划,2020年康巴什区的常住人口将达到30万。

  为了完成这个计划,仅2004-2010年,康巴什区就投资新建了22所学校。内蒙古大学鄂尔多斯校区,北京师范大学鄂尔多斯附属学校,以及内蒙古自治区首批重点高中鄂尔多斯第一中学等重点学校,均于这一时期在康巴什区落户。

  医疗方面,最早创立于1950年的三甲医院鄂尔多斯中心医院,在2013年迁入康巴什区时得到了一次全面升级,引入了当时先进的经鼻胃镜、瑞士第五代体外碎石机等设备。

  马莉说,如今鄂尔多斯中心医院是仅次于内蒙古医科大附属医院、包头医学院第一附属医院以及内蒙古自治区医院的,内蒙古第四大的三甲医院。再加上其他5家三甲医院,鄂尔多斯吸引了周边地区如巴彦淖尔,甚至是包头等地的居民前来就医。

  把采煤业赚的钱投入到教育、医疗以及交通等领域,鄂尔多斯走的是这样的路子。在数十亿元基建投资的引导下,短短几年,当地的各项条件得到改善,甚至在2017年、2018年连续被社科院评为健康宜居城市,吸引了大批人口入住。

  2010年,康巴什区的常住人口仅有7.2万人;而如今,这里的常住人口已经翻一倍增加到了15.3万人。

  2019年夏天,鄂尔多斯一中考上清华北大的学生多达32位,被香港知名大学录取的也有5位。鄂尔多斯晚报的一位记者告诉我们,这所学校周边的学区房售价至少已经超过1万元。而且还长期处于有价无市的状态。

  人多了,对鄂尔多斯最直接的影响,是房价涨到了2010年上万元的历史最高价格。

  “倒煤”的中国迪拜

  虽然只是一个四线内陆城市,鄂尔多斯的房价也不是没有过上万元的历史。康巴什区,这座斥巨资建设于沙漠之中的新城,曾经就有过“中国迪拜”之称。

  鄂尔多斯地下蕴藏着大量的煤炭资源,2001年左右,这里经探明的煤炭储量占到了全国煤炭储量的六分之一。巨大的资源创造了巨大的财富,2004年开始,鄂尔多斯经济以每年超过20%的速度腾飞,连续15年排在内蒙古第一。并且在仅仅六年后就超越香港,成了全国人均GDP最高的城市。

  彼时的鄂尔多斯人有多富,坊间曾经流传这样一句话:每217个鄂尔多斯人里,就有一个亿万富豪。巨富和豪车是当地街头最不少见的奢侈品,甚至一般人家在2010年以前,也能拥有3、4辆汽车。

  巨大的财富,创造了巨大的购买力。

  除了豪车,房产也是“煤老板”们最喜爱的投资物。2010年鄂尔多斯的房价涨破1万元,这座四线城市只用了6年时间就涨了6倍,走完了一线城市深圳10年时间才走完的涨幅;部分楼盘的房价更是接近3万元,超过了这一年的深圳平均房价。

房价直逼一线城市!鄂尔多斯楼市回暖 但中介劝你别买

  “直逼北上广深”,这是一开始媒体给鄂尔多斯的楼市奇迹下的定义。后来,这个定义又被更多地用来描述它的疯狂。

鹤岗挂牌待售的“白菜价房”

  2019年,房地产行业不时传出一些意外消息。其中,黑龙江鹤岗、甘肃玉门暴跌至每平米仅百元、房子不如白菜贵的消息,颇为震撼。作为资源型城市的代表,鹤岗、玉门也深受资源诅咒,在以往高度依赖的资源枯竭后,当地人口大量流失,楼市也随之崩解,几近沦为空城。

  相对于鹤岗、玉门来说,鄂尔多斯曾是一个更依赖资源的城市,采煤业及其相关产业在其产业结构中的比重一度高达70%。幸运的是,鄂尔多斯的煤炭资源相当丰富,直至今日仍未枯竭。

  相对石油、天然气等矿产而言,煤炭是高污染能源,在开采和使用过程中都会对环境形成更大的伤害。在注重环保意识的绿色经济时代,天然的煤炭的比重会下降。

  随着中国加入世界贸易组织,随着国际合作的深入开展,来自澳洲、美洲的廉价煤炭得以进入中国市场。内外双重压力之下,2010年鄂尔多斯全市共关停倒闭地方小煤矿1625座,煤矿数量减少到仅剩276座。

  采煤业的衰退,使鄂尔多斯经济大幅下滑。2013年该市经济增速直接掉到了内蒙古省内的倒数第一,2017年更是跌到了20年历史新低的5.8%。

  关停、倒闭煤矿——如果可以简称之为“倒煤”,那么和“倒霉”同音,它确实给鄂尔多斯的楼市带来了霉运。从2011年起当地楼市持续降温,终于在2016年跌到了谷底,平均房价不到4000元。

  马莉和他的家人所住的楼盘“金信翰林苑”,5年之内从上万元跌到了3750元。

  这一跌,可害苦了她的父亲。

  房价还会再涨吗?

  马莉的父亲马伟早年在包头工作,当时这是内蒙古另一座经济快速发展的城市。

  2009年,马伟拿着经商多年的收入回到鄂尔多斯,眼看家乡的房价越涨越高,身边的朋友因为投资房产已经“赚了不少”,半年后他将一部分资金、大约200万元用于买房,楼盘就是位于康巴什区、紧挨北师大鄂尔多斯附属学校的金信翰林苑。

  北师大鄂尔多斯附属学校的教育范围,涵盖了从小学到高中的十二年义务教育,又紧邻机关单位,在当地算是一所不错的学校。

  马父的打算是回到家乡进入煤炭企业任管理人员,金信翰林苑既可作投资,在升值后卖出套现;再不济,也可以作为一家人以后的居所,给女儿的后代解决上学问题,哪怕只是作为女儿每天在康巴什区各个景点穿梭间隙的休憩地。

  这个如意算盘在2010年被彻底打破。马伟所在的煤矿企业倒闭了,金信翰林苑的房价也跌去了七成,从200万元跌到不足60万元。更重要的是,随着采煤业的衰落大量人口流失,即使他愿意亏本卖出,也没人再愿意接他的盘。

  在闯荡十几年,却在家门口栽了跟头。马莉至今都记得一家人搬进这套新房时父亲的感慨,“他说他是竹篮打水一场空,我还取笑他来着。”

  女儿马莉的事业倒是蒸蒸日上,如今她所从事的旅游业,已经成为鄂尔多斯新的支柱产业。甚至她的父亲也跟着在当地开起了饭店,供游客提供饮食。

  马莉说的人多,也包括游客这部分。她的工作,是带领游客从一个景点游玩到另一个景点,包括成吉思汗广场、草原情公园等等,大都是沙漠、草原风光或者蒙古族文化的旅游景点。

  2018年全年,康巴什区接待的游客数量达到了285.7万人次,其中过夜游客64.1万人次,实现旅游综合收入9亿元;主要以旅游业为代表的第三产业,实现产业增加值51.4亿元,占GDP比重高达86%。

第三产业在当地产业结构中的比重在增加

  除了前期投资来自采煤业,这是一条和煤炭几乎没有任何关系的产业链。因煤而兴,因煤而衰,却没有因煤而废,鄂尔多斯在2018年被评为资源型城市转型典范,根源就在于此。这个四线城市楼市回暖的基础,也是基于其经济状况的好转。

  2017年经济增速降至历史新低的5.8%以后,第三产业的带动作用开始显露。

  2011年,鄂尔多斯的GDP为3218.5亿元,占GDP比重37.3%;2018年鄂尔多斯的GDP增加至3763.2亿元,第三产业的比重增加至44.6%。七年时间,第三产业占GDP比重增加了7.3个百分点,产业增加值从1201亿元增加至1676亿元,对经济的贡献率也从31.4%增加到了57.0%。

  2018年,鄂尔多斯旅游业接待游客达到1400万人次。仅马莉一家接待的游客人次预计就超过了3万人次,创收30-50万元。

  发展旅游业等第三产业给居民增收的同时,也提高了当地人的房屋购买力。2019年上半年,全国房地产行业商品房销售面积同比下降1.8%,鄂尔多斯的商品房销售面积却同比增加8.1%,实现了销售面积增速转负为正。

  鄂尔多斯房价直逼一线城市!鄂尔多斯楼市回暖 但中介劝你别买不少当地人告诉我们,如今该市东胜区的房价大部分已回升至2010年的6000元以上水平,经济、教育和医疗条件更好的康巴什区则更受欢迎,平均房价能够接近万元水平。

鄂尔多斯房价回升明显

  在几个房产交易平台上我们发现,马莉父亲当年购买房产的金信翰林苑楼盘,如今每平米的标价是13750万元,已经恢复甚至稍微突破了九年前买入时的价格。

  在康巴什区的另一个小楼盘,一位投资者在2016年以不到每平米4000元的价格成功抄底,如今每平米的价格已经涨到6500元,纸面上就赚了2000多元每平米。

  这种疯狂涨价的情况还能持续多久,当地房产经理暗示了鄂尔多斯楼市下一步可能的走向:“当前的房价处在高点,不再具备投资价值。”尽管有旅游业等第三产业带动经济增长,当地经济的增速与2010年以前的情况相比,早已不可同日而语。

  对外比较,鄂尔多斯上万元房价的基础也不见得有多好。2018年鄂尔多斯的GDP名义增速是5.12%,而内蒙古另外的人口大市赤峰的名义增速超过了10%,包头的数据也比鄂尔多斯搞了两个百分点。可是在2019年,赤峰、包头的房价分别只有9600元、7900元。

  从全国范围来看,楼市有一个著名效应叫“轮动效应”,即一线城市的房价上涨会比二线城市稍早,二线城市又比三线城市稍早,以此类推。反之也一样。

  9月17日,国家统计局刚公布了8月份70个大中城市的房价指数。二手住宅价格涨幅后10位的城市,都是经过严格调控的一线城市和强二线城市。典型的例子是,苏州在上半年房价试图冲破上海房价的天花板,很快遭到连续4轮调控;西安在涨幅第一之后不久,春兰就迎来了限购最严的调控措施。

  到2020年,全国棚改将会全部结束,“不将房地产房价直逼一线城市!鄂尔多斯楼市回暖 但中介劝你别买作为短期刺激经济手段”的政策还会继续执行,房地产调控也仍将继续。

  今年8月份涨幅前10位的城市,基本都是未经严厉调控的弱二线城市、三线城市。其中的部分城市,如南宁、呼和浩特等,已经被调控部门点名,甚至严厉批评。

  下一轮,当调控的大手笼罩三四房价直逼一线城市!鄂尔多斯楼市回暖 但中介劝你别买线城市时,鄂尔多斯的异常回暖,又能延续几时?

(文章来源:时代周报)

(责任编辑:DF142)

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